海潮音

網路上流傳著這麼幾張圖表

原作是誰不可考

大意是台灣人口紅利消失，將造成房地產價格的崩跌

這幾年網路上對房市的多空交戰相當激烈，有些我有興趣的話題也會加入討論

我對房市的看法有機會再來談，不過這幾張圖堪稱是人口紅利學派的神主牌，大意是總扶養比對房地產市場的影響，在網路上流傳已久，被當成寶一樣，動不動就有人拿出來秀一下

光看這三張圖，好像真有那麼一回事兒，還滿嚇人的，可是其中有很多的問題，若非原作者搞不清楚狀況，就是故意隱瞞，自欺欺人

因為手邊沒有數據，所以就當這幾張圖的數據是正確的，就圖論圖，提出幾點迷思及疑問

迷思一、利率的影響：1987年及2008年的美國，和1990年的日本，基準利率在5~6%，都是經過一段時間的景氣擴張時期，來到景氣循環的末端。而現在的利率環境和當時差異極大，結果是否一樣，有待商榷

迷思二、股市下跌的影響：1987年美國有著名的黑色星期一，1990年日經從近40000點一年內腰斬，2008年有次貸風暴引發的全球股市暴跌。到底是股市影響房市？還是房市影響股市？還是總扶養比也會影響股市？

這衍生出了幾個疑問：

疑問一、如前所述，前面3個樣本，都有股市崩盤、利率高檔、景氣循環末端三大因素相伴，但原作者完全忽略，只強調總扶養比。換言之，原作者認為總扶養比的影響力量是非常大的，其主導力量甚至超越股市、利率、景氣循環的影響。如果總扶養比的力量這麼大，那應該如何解釋台灣在2003年以前長達10年的房地產空頭？

疑問二、其實我找不到1987年美國房地產市場崩盤的相關資料，不過無妨，就假設有好了，那麼在2008年以前，「因總扶養比反轉而導致房地產市場崩跌」這件事，就已經有2個非常慘烈的樣本了(1987年美國及1990年日本)，而且其力量極大。那麼，為什麼2008年美國總扶養比將反轉、房地產將下跌前，完全沒有人就這部份提出警告？

疑問三、美國房市在2008年大跌後，雖然總扶養比還在持續惡化，但房價從去年開始已經緩步回升，前後才3~4年而已。如果這次大跌真的是因為總扶養比反轉造成，那它的影響未免太短暫

疑問四、就原作者的意見，從日本及美國的例子來看，房市的反轉幾乎是立即反應人口紅利高點的，而且一旦反轉，將非常劇烈。從圖上來看，台灣的人口紅利高點大概就是2013~2015年間，那麼最快在今年底前，應該要出現比2008年美國房地產更大的跌幅，至少會和1990年的日本房市崩盤相若。很顯然，目前是一點跡象都沒有。好在2015年也不遠了，最多再2年，就可以見真章